Investir dans l’immobilier permet non seulement d’accroitre son patrimoine, mais aussi de profiter d’un complément de revenus intéressant à l’amortissement de l’achat. Vous pourrez ainsi sécuriser votre avenir tout en préparant au mieux votre retraite. Mais l’investissement dans l’immobilier n’est pas exempt de risques et vous devez prendre des mesures préventives afin d’éviter des surprises désagréables. Voici quelques astuces et pistes à suivre pour se lancer dans cet univers avec succès.
Définir son projet d’investissement immobilier
Agir avec précaution est le mot d’ordre dans l’investissement locatif. Vous devrez ainsi établir une feuille de route du point de vue de vos objectifs tout en définissant votre cible. En dehors de nos astuces, de nombreux sites web vous permettent de trouver des conseils pour un investissement locatif afin de concrétiser votre projet immobilier tout en vous assurant de sa rentabilité.
Déterminer ses objectifs
Avant tout, posez-vous les bonnes questions. Désirez-vous générer une plus-value à la revente ou conserver le logement et percevoir des revenus locatifs ? Identifiez également vos réelles motivations. Celles-ci peuvent s’inscrire dans l’idée de se constituer un patrimoine immobilier au profit de vos enfants, dégager des revenus complémentaires à la retraite, diversifier vos placements, etc. Cet exercice vous aidera à mettre en place votre stratégie patrimoniale et à choisir un régime fiscal adéquat, un financement ou un statut.
Identifiez votre cible
Le choix de la cible dépend du type de logement et de ses risques. Cibler les étudiants est une solution plus ou moins rassurante puisque leurs parents se portent généralement garants du paiement des loyers. En revanche, les familles s’installent sur une longue durée, ce qui favorise la stabilité.
Choisissez minutieusement le bien immobilier avant l’achat
Une fois la cible identifiée, la question de choix du type de bien se pose d’elle-même. Par ailleurs, l’emplacement est un paramètre non négligeable.
Le type de bien immobilier à choisir
Si vous ciblez des étudiants, misez sur les petites surfaces, ce qui permet de garantir une plus-value intéressante à la revente. Toutefois, le prix d’achat peut s’avérer élevé. Pour une location aux familles ou une colocation, un logement de grande surface serait plus adapté.
L’emplacement idéal pour son investissement
La sélection de votre emplacement doit porter sur une étude de deux principaux facteurs : la cible et le marché immobilier.
Pour satisfaire les étudiants, axez vos recherches sur des logements situés à proximité des universités. Si vous visez les couples comme locataires, achetez vos biens près d’un bassin d’emploi. Pour les familles, vous devez cibler les lieux à proximité des écoles, transports en commun, commerces, etc.
Pour ce qui est du marché immobilier, notez que le niveau de rentabilité de votre investissement dépendra de la ville que vous choisissez. Acheter des biens immobiliers en région peut vous garantir un meilleur rendement en matière locative, car le prix au carré y est plus intéressant.
Achat dans le neuf ou l’ancien ?
Le coût d’acquisition dans le neuf reste plus élevé comparativement à un investissement dans l’ancien. Il s’agit d’un facteur important qui influera sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Déterminez le financement avantageux
La plupart des investisseurs ont recours à l’emprunt lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Toutefois, votre épargne pourrait suffire pour prendre en charge l’ensemble des opérations liées à votre investissement.
Faudra-t-il opter pour un investissement locatif avec ou sans apport ? La majorité des prêts immobiliers pour investissement locatif est contractée sans apport. Les loyers serviront à couvrir une partie du projet. Cette hypothèse a pour avantage de permettre à l’investisseur d’attribuer son épargne à un autre placement. Cependant, les banques peuvent manifester de la réticence si vous avez le statut de propriétaire avec votre résidence principale ou non.
Grâce à l’apport, vous pouvez réduire le montant du capital emprunté. Vous pourrez ainsi rembourser des mensualités moins élevées ou opter pour une durée plus courte de votre crédit. De fait, il serait plus aisé de solder rapidement votre prêt et compter sur des loyers en tant que revenus complémentaires.
En ce qui concerne le choix du type de prêt immobilier, sachez à priori que le prêt aidé (PAC, PTZ, PAS et 1 % Logement) est destiné à l’acquisition d’une résidence principale. Portez donc votre choix sur le prêt in fine ou le prêt amortissable. Le premier serait avantageux si vos objectifs portent sur la fiscalité. Cette solution vous donne la possibilité de rembourser des intérêts toute la durée du crédit puis le capital lors de la dernière mensualité en un seul versement.
Opérez le choix du type de contrat de location
Deux options s’offrent à vous lorsqu’il s’agit de choisir le type de votre contrat : la location vide et la location meublée. Dans un contrat de location vide, la durée minimale d’engagement est de 3 ans pour le statut de personne physique et de 6 ans pour les personnes morales. Si vous envisagez de reprendre votre logement, votre décision doit être notifiée au locataire 6 mois à l’avance. Les revenus fonciers reçus seront imposés au réel ou au micro foncier.
Par ailleurs, avec la location meublée, la durée du bail de location est d’un an et 9 mois lorsqu’il s’agit d’un locataire étudiant. Avec le bail mobilité, la durée s’étend de 1 à 11 mois. Le dépôt de garantie se limite à 2 mois de loyer. Vous avez la possibilité de choisir entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP).
Optez pour le régime fiscal
Si vos recettes locatives se logent en dessous de 15 000 euros, vous serez normalement assujetti au régime micro-BIC ou au régime micro-foncier. Dans ce cas, il est impossible de déduire vos revenus locatifs de vos charges, vous ne pourrez que bénéficier d’un abattement. Ce dernier s’élève à 30 % en location vide, 50 % en location meublée et 70 % en location meublée classée ou destinée au tourisme.
En régime réel par contre, le propriétaire pourra déduire ses charges de ses revenus. Cette formule vous permet également de créer un déficit foncier imputable des revenus de la catégorie ou de votre recette globale. De plus, vous pouvez pratiquer des amortissements non seulement sur l’immobilier, mais aussi sur le mobilier.
Limitez vos impôts avec la défiscalisation
Le secteur de l’immobilier dispose de plusieurs niches fiscales vous permettant d’investir dans des biens immobiliers et de bénéficier d’une réduction d’impôt. Dispositif de défiscalisation en immobilier locatif le plus utilisé, la loi Pinel vous permet de bénéficier jusqu’à 63 000 euros de réduction d’impôt sur 12 ans. L’investissement dans un EHPAD ou une résidence étudiante demeure aussi une option envisageable.